走在築波的街頭，你會感受到一種别樣的清新，看不到多少來往的行人，除了私家車和大巴，路上都是(shì)空蕩蕩的，路邊的建築造型别緻新穎，綠化區域就像是(shì)電腦程序設計的一般整齊劃一。築波的園區特質使其專業功能性得以凸顯，看上去(qù)并不像一座傳統意義上的城市。在全球化日益深刻的今天，世界各國的經濟園區越來越成爲經濟、金融、地産的聚集區與風向标。
從日本的築波、新加坡的裕廊、台灣的竹科，再到中國的聯東U谷，産業地産作爲整合自然資源與社會資源、強調綜合經營和集約開發的新興産業，在各個國家和地區均呈現(xiàn)出良好的發展态勢，其在中國巨大的發展空間也宛如一片藍海，等待着人們去(qù)發掘。 國際新城的誕生
築波市位于茨城縣的西南部，人口約21萬。作爲該縣的第二大城市，築波成立的時間并不長，從1987年誕生至今也才剛剛20年出頭。但(dàn)它在國人中的知(zhī)名度卻要遠遠高于所在的茨城縣。而這，幾乎完全要歸功于位于築波的科學園。
從上世紀60年代開始，日本政府開始着手在築波山下的平野建設一座全新的“研究學園都市”，之後的幾十年中，日本近一半的公共研發預算都投向了這片土地，數不勝數的科研機構向這裏聚集，築波成爲了推動日本科技進步與經濟起飛的孵化器。
“随便扔個小石子，都能砸到博士的腦袋。”築波市駐東京事務所所長石眆敏之開玩(wán)笑道。這座面積僅僅284平方公裏的小城，是(shì)日本國内研究機構和人才最爲密集的地區，曾湧現(xiàn)出4名諾貝爾獎獲得者。據石眆敏之介紹，2007年7月時，築波已有5684名博士，截至今年1月，築波有約2.1萬名研究人員(yuán)，相(xiàng)當于每10人中就有一名研究人員(yuán)。
技術發達、資金雄厚、人才密集，是(shì)日本高端園區的普遍特點。目前，築波有31家國家級研究、教育機構，包括宇宙航空研究開發機構築波宇宙中心、國土地理院、産業技術綜合研究所、物質和材料研究機構、防災科學技術研究所和國立環境研究所等。日本30%的國家級研究機構集中在這裏，加上周邊的民間研究所，研究機構總數約有300家。
上世紀80年代後，随着城市中心地區設施的完備，民間企業開始大量進駐築波，建立了工業園區。随着常磐高速公路的開通，以及築波-東京電車線(xiàn)路和首都地區中央聯絡高速公路的建設，築波的交通更爲便捷，促進了城市的飛速發展。築波的成功帶動了日本産業園區的大發展，現(xiàn)在全日本已經有近5000個園區。而與我們的開發區大都由政府主導不同，日本産業園區的運作基本交由市場完成，由政府主導的不到50個，而由私人部門運營的園區大都實現(xiàn)了消費(fèi)型地産與生産型地産的完美結合，既有健康、生态、适宜人居的山清水秀，又(yòu)有投資、升值、适宜創業的深度開發。
經濟園區的典範
在産業鏈條的帶動下，一座國際新城拔地而起。築波的成功對于産業地産而言無異于是(shì)一劑猛藥。然而，在全世界範圍内進行檢索之後，我們發現(xiàn)，築波式的成功案例并不是(shì)特例。
新加坡的國土面積僅有682平方公裏，僅是(shì)築波的兩倍多，幾乎沒有自然資源，不僅糧食需要進口，甚至連軍民生活用水也需要鄰國供給。這一切也決定的新加坡本國的經濟發展空間和市場的狹小，然而新加坡的工業園區戰略爲其經濟的迅速發展和資本的積累提供的廣闊的空進。在大力發展工業園區的40年之後，新加坡已經成爲一個人均國民生産總值2.4萬美元、環境優美，基礎設施完備的現(xiàn)代化國家。作爲吸引外資的基本載體——工業園區的建設，在新加波經濟發展中起着非常關鍵的作用。在新加坡，工業園區的發展是(shì)在一個強勢政府的領導下，通過制定優惠政策，成立法定機構，招商引資而實現(xiàn)的，其中最著名的當屬裕廊工業園區。
“如果依靠住宅地産，新加坡撐不到5年。”對于新加坡的成功，一位業内人士分析說。而對于産業地産和産業園區，中國房地産學會副會長陳國強說：“對于地方政府來說，從土地出讓的角度住宅類的地産代表着一次出讓的消費(fèi)性質，對于商業地産和産業地産，我想帶有比較明顯的生産力，産業地産未來可以代表我們區域産生源源不斷的GDP，帶來比較充分的可觀的就業崗位，給地方政府帶來稅收，聯東U谷運行之後我們看到年産值可能超過100億，稅收10億以上，可以解決幾萬人的就業崗位，這個對于我們區域經濟發展來說，對于深入城市化來說，意義非常重大。” 若論及成功的産業園區，人們也不會忘記台灣竹科。成立至今20餘年的新竹科學工業園區，位于台北市新竹縣的東南側，氣候宜人，環境良好。園内共有高科技企業300餘家，絕大部分爲島内企業。園區勞動生産率是(shì)整個台灣制造業的2.5倍，人均獲利能力是(shì)整個制造業的3倍以上，已成爲世界第3大電腦硬件産地，并跻身于世界著名高技術區行列，有“台灣矽谷”之稱。根據竹科管理局統計，目前竹科就業人數達13.7萬餘人，不僅回到金融海嘯發生前水平，甚至創下曆史新高紀錄。
産業地産的領軍者
日本的築波、新加坡的裕廊、中國台灣的竹科，世界各地成熟的産業園區向世人展示的不僅是(shì)資本與科技的高端結合，在其背後呈現(xiàn)出的産業地産運作模式更值得我們關注和思考。對此，中國房地産業協會副主任朱中一提出了自己的見(jiàn)解，“相(xiàng)比之下，産業地産更健康一點，未來十年确實是(shì)比較好的機遇期，怎麽樣抓住這個機遇期對這個行業健康發展有一定的好處，在新的形勢下要有新的發展，而且要适應國家的經濟轉型。”
是(shì)的，與宏觀經濟的深度調整一樣，兩年以來的中國房地産市場也經曆了大起大落的風暴侵襲。展望後危機時代，住宅地産、商業地産的發展面臨着較大的制約因素，無論是(shì)保民生、還是(shì)轉變發展方式，都将劍指日益膨脹的樓市。進而，地産企業的焦點逐步轉向了産業領域。産業地産的發展既不同于住宅地産的使用價值、又(yòu)不同于商業地産的投機價值，其更關注的地産資源與非地産資源的合理結合。是(shì)高新技術産業的 “接生婆”。正是(shì)在這個意義上，中國未來十年被稱爲産業地産的黃金十年。
事實上，上述的經典園區案例在中國已經有了踐行者。據了解，作爲中國産業地産龍頭老大，聯東集團在自己戰略圖譜上将産業地産定位爲高端增長業務。對此，聯東集團戰略發展部總監梁環宇感慨道：“站在這個黃金十年的門檻上，聯東将緻力于開辟高端産業地産的這片‘藍海’，抓住中國經濟結構調整，勞動密集型向知(zhī)識密集型轉移，吸引高附加值企業入駐，從而打造自身在産業地産行業的高端形象。”作爲中國産業地産專業運營商，聯東先後在北京、沈陽、無錫投資開發4個産業園區，規劃建築面積達400多萬平米，已經成爲國内開發規模最大、産品系列最全、入駐企業最多的産業園區之一，奠定了同行業的絕對領先水平。 在目标定位清晰的基礎上，聯東集團又(yòu)開創了産業地産的聚合U模式，構建産業價值鏈一體化平台，通過總部商務、科技研發、生産制造及配套服務的産品開發與建設，實現(xiàn)業态、功能和資源的聚合。由此，聯動U谷的品牌思路就不再局限于一般意義上的開發園區，而将觸角逐步延伸至更高意義上的、更爲全面的資源綜合開發與利用，未來聯東U谷将更多的專注于郊區總部辦公園區和城市中心總部經濟綜合體的開發。而這對于現(xiàn)今的中國産業地産而言，聯東所觸及的領域則是(shì)一片真正意義上的藍海。 工業和信息部規劃司副司長顧強說：“我們看到這樣的趨勢，從産業布局的趨勢來看，看到這樣大量産業集群的存在，成爲一個産業空間分布的主要的形式，世界上很多的産業不光是(shì)制造業還是(shì)服務業都集中在這些區域内，無論是(shì)發達國家還是(shì)發展中國家，産業區已成爲區域經濟發展最重要的增長極。”正在人們還在踟蹰觀望之時，聯東集團已悄無聲息的完成了搶灘登陸。人們有理由期待，中國“築波”、中國“裕廊”在不久之後橫空出世。
(來源： 經濟觀察報)
