3月23日，聯東集團地産事業部副總經理梁環宇與北京市社會科學院經濟研究所所長、社會科學院中國總部經濟研究中心主任趙弘一起做客搜狐直播間，就産業地産目前的發展特征及産業地産在其發展中出現(xiàn)的各種現(xiàn)象和問題進行深入探讨和評價。一位總部經濟研究專家、一位産業地産一線(xiàn)實踐專家，在萬物生長之初時節給予“産業地産”這個蓬勃的、推動中國城市化進行的社會力量進行系統化的整體闡述，指導其在2012年不平凡地發展。

此次談話(huà)話(huà)題範圍廣泛，觀點犀利，二位專家分别就産業地産目前出現(xiàn)的發展趨勢及各種運營模式及産業地産開發過程中政府、企業、開發商的共赢模式和責任感及聯東産業地産的專業運作模式做了實際案例的讨論及問題的分析、解讀，并提出了民營力量在産業地産運作上跟企業、政府間的共赢模式。

産業地産将向專業化發展

中國總部經濟研究中心專家趙弘首先以目前産業園區在建設中存在定位偏差及前期投入資金高的問題引出産業地産運作應引入專業運營商進行運作，以滿足政府集約、高效利用土地和幫助企業解決公共服務、公共設施等需求；趙弘老師還提出，雖然從整體操作上看，房地産商與産業地産商大體相(xiàng)似，但(dàn)在實際的市場操作中，産業地産運營商與房地産開發商有本質上的區别，最主要的就是(shì)體現(xiàn)在二者面對的客戶及客戶需求有本質區别。他認爲：“房地産商的開發門檻相(xiàng)對不高，服務門檻不高，技術門檻不高，應該來說相(xiàng)對來講比較容易成功。隻要拿到地，蓋樓，而且地段好，房子好，價格合适就賣掉；而産業地産的要求很高，不但(dàn)要考慮企業還要考慮服務，如：一個地區形成一個産業集群需要很長的過程，這個過程如果時間達不到，那麽這個集聚程度達不到，企業吸引力不強。從這個意義講，産業地産商是(shì)需要專業化水平，專業化的服務，才能夠完成這一項工作。”

趙弘老師最後還提出中國國家産業園區正朝着一種集約化、園區化、規模化發展方向，産業園區的整體操作正從政府“獨攬全包型”走向利用專業化機構來進行，從而來進一步實現(xiàn)産業園區的專業化、提升園區企業服務質量并能夠釋放(fàng)政府的壓力。趙弘老師十分肯定聯東集團的社會責任感，肯定其發展模式的創新性及目标定位的準确性，并鼓勵政府在引進産業地産運營商過程中，一定要引入有責任感的地産運營商。

産業地産三大要素：産品、招商、服務

聯東集團地産事業部副總經理梁環宇在訪談中首先介紹了聯東地産的運營模式，他稱，作爲一家産業地産運營商，聯東集團自2003年始專注于産業地産的開發與研究并提出了“住宅地産看萬科，商業地産看萬達，産業地産看聯東”的發展目标。經過近十年的發展，聯東地産已積累了豐富的産業地産運營經驗，在業務上取得了飛躍式的發展。實現(xiàn)了以環渤海、長三角爲中心的全國布局，并在全國初步樹(shù)立了“聯東U谷”産業地産品牌，探索出了産業地産的運營模式，促進了區域經濟發展、助力企業成長，同時履行了回報社會的企業責任。

在9年的産業地産建設過程中，聯東U谷形成了兩大産品業态，即“總部綜合體”和“産業綜合體”。集團已實現(xiàn)以環渤海、長三角爲中心的全國布局，在北京、天津、上海、沈陽、無錫、蘇州等城市同步開發運營了多個項目，是(shì)國内開發規模最大、産品系列最全、園區入駐企業最多的産業地産運營商，已成爲中國産業地産的領軍品牌。

作爲産業地産的引領者與實體經濟運營平台的打造者，聯東集團在自己發展模式基礎上一直在創新中追求專業性，在實踐中摸索産業地産發展新模式，以整體開發和持續運營的專業化發展模式，解決了中小企業面臨的選址難、成長資源有限的難題，同時也滿足政府集約、高效利用土地需求與幫助企業解決公共服務、公共設施等宗旨，扭轉了一種雙輸格局，實現(xiàn)企業有發展、政府創稅收、運營商獲利的共赢局面。
懂政府才能做好産業地産

梁總舉例說：聯東集團在做産業地産産品方面，充分考慮客戶需求的複雜(zá)性、決策周期理性化、客戶狹窄分散及社會化程度低等特征，集中建設高密度集約化的平台，并對企業實行進出機制、培養機制和退出機制，這樣的運作方式令政府的土地資源真正發展成爲一潭活水，時刻不停地發揮其資源優勢，爲社會創造更多價值。在此過程中，企業節省了更多成本、克服了買地難、建設周期長、租賃資本高等困難，政府則實現(xiàn)土地資源、社會資源持續性，收到更多持續性的稅收。

在産品專業性方面，在面對産業園區發展與升級的局面，聯東地産在産業園區建設與招商中走入更加專業性之路，在吸納企業類型上主要以電子類、醫藥類、高端制造（機械）研發類企業爲主，從而形成産業集聚化效應，推動中國工業化和程式化進程，貼近國家号召的集中化、園區化、規模化政策方向，推動社會事業的發展，讓民間資本更多地進入到社會資本中，爲中小企業的初創、成長、騰飛提供一個寬容、溫暖的舞台，助力中小企業的發展，推動國民經濟的再次攀升，推動中國社會進步。

聯東集團在自己的發展中，更以一種實體經濟推動者的形象定位自己的發展方向。聯東一直相(xiàng)信，大企業都是(shì)從中小企業發展而來的，我們有一個不太成熟的調查顯示，開發區有20%的土地産生着大概80%的稅收，80%的土地産生了20%的稅收，這就意味着政府和企業要研究如何解決中小企業發展的問題以及政府區域經濟的發展問題。聯東要用自己發展建成的綜合性産業服務平台，爲中小企業、小微企業、外資企業提供集生産、辦公、研發、綜合配套服務。讓聯東園區的生産、辦公、研發等所有産品都具溫和性、溫馨性及人性化，讓更多行業巨人從聯東的産業園區走出去(qù)。

梁總還稱，聯東提出了一個叫做“産業魔方”的概念，聯東圍繞着産業微笑曲線(xiàn)，從産品研發，到總部，到各個配套設施都是(shì)因地制宜來匹配進行的，在特定的區位做特定的産品。梁總最後總結稱，“我覺得産業地産肯定會繁榮，但(dàn)是(shì)一定要理性，我們園區發展運營這一塊要成長，但(dàn)是(shì)要真實的成長。我希望是(shì)真正的走專業化道路，大家沉下心去(qù)把這個事情做上來，不要一步而上，（要）去(qù)僞存真，真實地成長，理性地成長。”

詳見(jiàn)：搜狐訪談“對話(huà)：破解地産企業操盤産業園區的行業壁壘”

網址：http://chanye.sohu.com/news/2012-03-26/1871995.html

（訪談現(xiàn)場）

（梁環宇詳細解讀聯東産業地産發展現(xiàn)狀及未來趨勢）

（地産事業部營銷策劃部 孟凡強）